Πάνω από το ιστορικό υψηλό του 2008 βρίσκεται πλέον το κόστος για αγορά κατοικίας, με το «ράλι» που διανύουν να μην έχει χτυπήσει ταβάνι ακόμη.
Συγκεκριμένα, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους αυξήθηκαν το 2025 κατά 7,8%, αγγίζοντας τις 108,6 μονάδες βάσης, από 101,7 το 2008.
Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας από την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων που έχουν ηλικία έως 5 έτη αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% το 2025, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 8,1%.
Κατά γεωγραφική περιοχή, οι μεγάλες πόλεις της Ελλάδας προπορεύονται στους ετήσιου ρυθμούς αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων με +9,8%, ακολουθούμενες από τη Θεσσαλονίκη με 9,6% και την Αθήνα με 6,2%.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με τον σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 116,1 με βάση τα στοιχεία του δ΄ τριμήνου του 2025, έναντι 106,8 το δ΄ τρίμηνο του 2024, ωστόσο ακόμη διατηρείται χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό των 124,3 μονάδων το 2011.
Την ίδια στιγμή, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κατέγραψε αύξηση μόλις κατά 1,8%, εξαιτίας του πληθωρισμού, ενώ το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 5,3% κατά μέσο όρο, γεγονός που συμβάλλει στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος τα τελευταία έτη στην Ελλάδα.
Η έκθεση υπογραμμίζει πως βασική αιτία της συνεχιζόμενης ανόδου που ακολουθούν οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύεται η διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς.
Υπό αυτό το πρίσμα, η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής κυβερνητικών μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό ζήτημα κρίνεται απαραίτητη από την έκθεση της ΤτΕ.
Μάλιστα, έμφαση δίνει στην υλοποίηση πρωτοβουλιών που παρέχουν κίνητρα σε ιδιώτες και επιχειρήσεις για αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος,, τόσο με την ανάπτυξη νέων και την αναβάθμιση υφιστάμενων υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων, όσο και με την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που έχουν αποσυρθεί.
Γιατί συνεχίζουν να ανεβαίνουν οι τιμές των κατοικιών
Όπως προαναφέρθηκε, η βασική αιτία της ραγδαίας αύξησης που σημειώνουν οι τιμές των οικιστικών ακινήτων είναι η υπερβάλλουσα ζήτηση τόσο από Ελλάδα όσο και από το εξωτερικό, έναντι της περιορισμένης προσφοράς.
Το έντονο ενδιαφέρον από εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018–2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008–2017).
Ωστόσο, το 2025 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις πρόσφατες τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa, ενώ ακόμα δεν έχει αποτυπωθεί ακόμη η επίπτωση των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων στη ζήτηση, σύμφωνα με την έκθεση της ΤτΕ.
Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται διαρκώς, λόγω της αύξησης του βαθμού αστικοποίησης, αλλά και της ανόδου του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.
Όσον αφορά την προσφορά, αυτή παραμένει περιορισμένη. Όπως αναφέρει η έκθεση της ΤτΕ, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αντανακλά, τόσο την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από την αγορά, όσο και τον διαχρονικά υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του.
Ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.
Η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους, με αποτέλεσμα τα ακίνητα αυτά να παραμένουν εκτός της αγοράς.
Επιπλέον, η πολυιδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.
Παράλληλα, ο αυξημένος αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης περιορίζει σημαντικά το διαθέσιμο στοκ κατοικιών.
Δεν χτίζονται νέα σπίτια, τονίζει η ΤτΕ
Πέραν από την περιορισμένη υφιστάμενη προσφορά, ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, οξύνοντας περαιτέρω το στεγαστικό.
Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ, σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που κυμαίνεται στο 5%.
Ακόμη, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σύγκριση με το 2024: Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μειώθηκαν κατά 2,4% σε αριθμό, κατά 9,4% σε όρους επιφάνειας και κατά 2,4% σε όρους όγκου.
Η έκθεση της ΤτΕ αποδίδει το γεγονός αυτό εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Πάντως, η απόφαση του ΣτΕ συνέβαλε στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το δεύτερο εξάμηνο του 2025.
Η έκθεση καταλήγει πως οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων.
«Άνοιξη» στην αγορά των στεγαστικών δανείων
Το 2025 οι εκταμιεύσεις δανείων για οικιστικά ακίνητα ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ, έναντι 1,3 δισεκ. ευρώ το προηγούμενο έτος, καταγράφοντας σημαντική άνοδο.
Η αύξηση αυτή οφείλεται εν μέρει στις εκταμιεύσεις που σχετίζονται με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», οι οποίες για το 2025 ανήλθαν σε περίπου 0,4 δισ. ευρώ.
Επιπλέον, τη χρονιά που μας πέρασε ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε σε οριακά θετικό επίπεδο για πρώτη φορά έπειτα από 15 χρόνια, αγγίζοντας το +0,7%.
