Οδηγός αγοράς ακινήτου στη Λάρισα

1. Καθορισμός budget

Πριν ξεκινήσει η αναζήτηση πρέπει να οριστεί το πραγματικό ανώτατο ποσό αγοράς, όχι μόνο η τιμή που εμφανίζεται στην αγγελία πώλησης. Το budget περιλαμβάνει ίδια κεφάλαια, πιθανό δάνειο, προκαταβολή, φόρους, αμοιβές, έξοδα μεταβίβασης και ένα μικρό αποθεματικό για άμεσες εργασίες. Η σωστή εκκίνηση μειώνει τον κίνδυνο να επιλεγεί ακίνητο που φαίνεται προσιτό αλλά υπερβαίνει τη συνολική οικονομική δυνατότητα του αγοραστή. Η σύγκριση πρέπει να γίνεται με βάση το συνολικό κόστος απόκτησης και όχι μόνο με βάση την τιμή ανά τετραγωνικό.

2. Έρευνα περιοχής

Η περιοχή καθορίζει μεγάλο μέρος της αξίας, της καθημερινής λειτουργικότητας και της μελλοντικής εμπορευσιμότητας του ακινήτου. Η έρευνα πρέπει να γίνεται σε επίπεδο μικροπεριοχής: δρόμος, οικοδομικό τετράγωνο, πρόσβαση, θέση στάθμευσης, θόρυβος και γειτνιάσεις με άλλα ακίνητα. Δύο ακίνητα με ίδια τετραγωνικά και παρόμοια ηλικία μπορεί να έχουν διαφορετική αξία λόγω θέσης. Για αγορά στη Λάρισα πρέπει να εξετάζονται πρακτικά στοιχεία καθημερινότητας, όπως χρόνος μετακίνησης, πρόσβαση σε αγορά και υπηρεσίες, σχολεία, κοινόχρηστοι χώροι και δυνατότητα στάθμευσης.

3. Αρχική επιλογή ακινήτων

Η αρχική επιλογή πρέπει να γίνεται με σαφή φίλτρα ώστε να συγκρίνονται όμοια ακίνητα. Τα βασικά κριτήρια είναι η επιφάνεια, ο αριθμός των δωματίων, ο όροφος, ο ανελκυστήρας, το έτος κατασκευής, το σύστημα θέρμανσης, η ενεργειακή εικόνα, αν υπαρχει αποθήκη, η θεση στάθμευσης και ο προσανατολισμός. Χωρίς φίλτρα, ο αγοραστής χάνει χρόνο σε ακίνητα που δεν καλύπτουν την πραγματική του ανάγκη.

Διαφορετικά είναι τα κριτήρια για ιδιοκατοίκηση και διαφορετικά για επένδυση ή μίσθωση. Στην ιδιοκατοίκηση προέχει η καθημερινή λειτουργία. Στην επένδυση προέχει η μισθωσιμότητα, η ζήτηση και το κόστος συντήρησης.

4. Έλεγχος αγγελίας

Η αγγελία είναι μια αφετηρία. Οι ελλιπείς ή ασαφείς αγγελίες δημιουργούν λάθος σύγκριση. Η φωτογραφία δεν δείχνει υγρασίες, φθορές, θόρυβο, θέματα πολυκατοικίας ή εκκρεμότητες νομιμότητας. Πριν την επίσκεψη ζητούνται βασικές διευκρινίσεις για τα παραπάνω ώστε να μη χαθεί χρόνος σε ακίνητα που δεν πληρούν τα κριτήρια.

5. Αυτοψία στο ακίνητο

Με μια επιτόπια αυτοψία στο ακίνητο ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να διαπιστώσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ο αγοραστής εξετάζει φωτισμό, αερισμό, κάτοψη, λειτουργικότητα χώρων, υγρασίες, ρωγμές, κουφώματα, δάπεδα, θέρμανση, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά και κατάσταση κοινόχρηστων χώρων.

Πολλά είναι τα κρίσιμα στοιχεία που δεν φαίνονται στις φωτογραφίες των αγγελιών και χρειάζεται επιτόπου επίσκεψη. Σε διαμέρισμα ελέγχονται και η συνολική εικόνα της πολυκατοικίας, η είσοδος, ο ανελκυστήρας, το κλιμακοστάσιο, η ταράτσα, τα υπόγεια, ο κανονισμός λειτουργίας και τα κοινόχρηστα. Η αυτοψία πρέπει να γίνεται με σημειώσεις και φωτογραφίες για επόμενη τεχνική αξιολόγηση με μηχανικό.

6. Τεχνικός έλεγχος

Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό που εξετάζει αν το ακίνητο είναι νόμιμο, λειτουργικό και μεταβιβάσιμο κρίνεται σημαντικός. Περιλαμβάνει άδειες, σχέδια, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τυχόν αυθαίρετα, επιφάνειες, χρήση χώρων, ενεργειακή κατάσταση και εμφανή τεχνικά προβλήματα.

Το φθηνότερο ακίνητο μπορεί να γίνει ακριβότερο αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, αποκλίσεις επιφανειών, ανάγκη τακτοποίησης, προβλήματα υγρασίας, παλαιές ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις ή εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης. Ο έλεγχος πρέπει να προηγείται της οριστικής δέσμευσης.

7. Νομικός – συμβολαιογραφικός έλεγχος

Ο νομικός και συμβολαιογραφικός έλεγχος από δικηγόρο είναι πολύ σημαντικός γιατί επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής μπορεί να μεταβιβάσει καθαρά το ακίνητο και ότι δεν υπάρχουν βάρη ή εμπόδια που μειώνουν την ασφάλεια της συναλλαγής. Ελέγχονται τίτλοι, μεταγραφές, ΚΑΕΚ, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις και δικαιώματα τρίτων.

Η αγορά ακινήτου ενός ακινήτου δεν ολοκληρώνεται με προφορική συμφωνία όσες φορές και αν «δώσουμε τα χέρια». Απαιτείται ξεκάθαρη διαδικασία ελέγχου τίτλων, σωστή περιγραφή ιδιοκτησίας, συμβατότητα με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και έλεγχος

τυχόν περιορισμών. Η προκαταβολή πρέπει να δίνεται μόνο με σαφείς όρους και αφού έχει ολοκληρωθεί ο βασικός έλεγχος, τεχνικός και νομικός.

8. Υπολογισμός συνολικού κόστους

Το συνολικό κόστος αγοράς περιλαμβάνει το τίμημα της αγοραπωλησίας, τον φόρο μεταβίβασης όπου εφαρμόζεται, συμβολαιογραφικά δικαιώματα, τέλη καταχώρισης/Κτηματολογίου, αμοιβές τεχνικού και νομικού ελέγχου, μεσιτική αμοιβή εφόσον έχει συμφωνηθεί, τραπεζικά έξοδα και πιθανές επισκευές.

Η σύγκριση δύο ακινήτων πρέπει να γίνεται με βάση το συνολικό κόστος και όχι μόνο με την αρχική τιμή αγοράς. Ένα παλαιότερο ακίνητο μπορεί να χρειάζεται ενεργειακή αναβάθμιση ή τεχνικές εργασίες επισκευής ή ανακαίνισης. Ένα νεότερο ακίνητο μπορεί να έχει υψηλότερο τίμημα αλλά έχει σίγουρα χαμηλότερα άμεσα έξοδα συντήρησης και διαβίωσης.

9. Προσφορά – προκαταβολή

Η προσφορά πρέπει να αποτυπώνεται γραπτώς με τίμημα, τρόπο πληρωμής, χρόνο συμβολαίου, έγγραφα που πρέπει να παραδοθούν, προϋποθέσεις δανεισμού και ρήτρες για την περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Η προκαταβολή είναι κρίσιμο σημείο. Πρέπει να συνδέεται με σαφείς όρους, ιδίως αν εκκρεμούν έλεγχοι τίτλων, ΗΤΚ, τεχνικές διορθώσεις, δάνειο ή έκδοση εγγράφων.

10. Συμβόλαιο και μεταγραφή

Το τελικό βήμα είναι η προετοιμασία και η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, η εξόφληση σύμφωνα με τους συμφωνημένους όρους, η καταχώριση στο Κτηματολόγιο και η πρακτική παράδοση του ακινήτου. Η συναλλαγή πρέπει να κλείνει με πλήρη ψηφιακό φάκελο εγγράφων.

Η αγορά δεν τελειώνει μόνο με την υπογραφή. Χρειάζεται καταχώριση της πράξης στο κτηματολόγιο, παραλαβή αντιγράφων συμβολαίων, ενημέρωση διαχείρισης πολυκατοικίας, μεταφορά παροχών, παράδοση κλειδιών και καταγραφή τυχόν υπολοίπων λογαριασμών.