Με την ψήφιση το άρθρο 128 του νόμου 5313/2026 (ΦΕΚ Α’ 102/25-06-2026), επήλθαν τροποποιήσεις στην απεικόνιση των ακινήτων στο έντυπο Ε9. Ακόμη θεσμοθετήθηκαν πρόστιμα για την μη υποβολή δήλωσης ενοικίαση ή δωρεάν παραχώρησης.
Απεικόνιση ακινήτου
Ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ, οι οποίες εφαρμόζονται από το 2027 και αφορούν χιλιάδες ιδιοκτήτες με αποκλίσεις στα τετραγωνικά των ακινήτων τους. Το άρθρο προβλέπει ότι όταν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, που θα γίνει κάποια στιγμή υποχρεωτική για όλα τα ακίνητα, προκύπτει πως η πραγματική επιφάνεια ενός κτίσματος είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, τότε για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ θα λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη πραγματική επιφάνεια. Αυτό σημαίνει ότι οι φορολογούμενοι που είναι ιδιοκτήτες ακινήτων θα φορολογούνται στα πραγματικά τετραγωνικά, εφόσον αυτό αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Παράλληλα, η διάταξη ξεκαθαρίζει ότι δεν θα υπάρχουν αναδρομικές επιβαρύνσεις για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις. Οι παλαιότερες δηλώσεις Ε9, οι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ και τα σχετικά πιστοποιητικά δεν θα θεωρούνται ανακριβή λόγω αυτών των διαφορών στα τετραγωνικά, ενώ δεν θα επιβάλλονται πρόστιμα ή άλλες κυρώσεις για τα προηγούμενα έτη.
Ποιοι νόμοι τροποποιούνται
Για την εφαρμογή των νέων διατάξεων έγινε τροποποίηση των παρακάτω νόμων και άρθρων
Ι. Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α΄ 130)
1. Υποχρέωση δήλωσης πραγματικών τετραγωνικών
Με την τροποποίηση στην παρ. 5 του άρθρου 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, περί αντικειμένου του φόρου, οι φορολογούμενοι καλούνται να δηλώνουν στο Ε9 τα πραγματικά τετραγωνικά του ακινήτου, άσχετα αν η άδεια ή ο τίτλος κτήσεις αναφέρουν μικρότερα ή μεγαλύτερα τετραγωνικά από αυτά που αναφέρονται στο Κτηματολόγιο ή στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν αυτή έχει εκδοθεί.
Ποιο συγκεκριμένα το σχετικό άρθρο αναφέρει μετά την τροποποίηση.
«5. Για τη συμπλήρωση της δήλωσης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου.».
2. Αλλαγές στην υποβολή των διορθώσεων στο Ε9
Στην παρ. 8 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις:
α) προστίθεται νέο τρίτο εδάφιο, β) στο νέο τέταρτο εδάφιο, οι λέξεις «της παρούσας» αντικαθίστανται από τις λέξεις «του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου» και η παρ. 8 διαμορφώνεται ως εξής:
«8. Για κάθε σύσταση, απόκτηση ή άλλη μεταβολή στα δικαιώματα της παρ. 1, οι υπόχρεοι υποβάλλουν δήλωση μέχρι και την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης ή μεταβολής. Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής και εφόσον κατά τη λήξη της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου δεν έχει συμπληρωθεί η προθεσμία αποποίησης, η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομίας. Ειδικά, στις περιπτώσεις που απαιτείται, πριν από τη λήξη της προθεσμίας των προηγούμενων εδαφίων, η υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση ακινήτου, η δήλωση στοιχείων ακινήτων του παρόντος υποβάλλεται πριν από την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για τη χρήση του ακινήτου. Με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δύναται να παρατείνονται οι προθεσμίες του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου.»
Τι προβλήματα θα αντιμετωπίσουμε
Σύμφωνα με τους ελέγχους που γίνονται , οι φορολογούμενοι θα αντιμετωπίσουν αρκετά προβλήματα στην συσχέτιση μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου.
α) Συνένωση ψηλής κυριότητας με επικαρπία
Στα συμβόλαιο γονικών παροχών συνήθως ο γονέας κρατάει την επικαρπία και το τέκνο έχει την ψιλή κυριότητα. Μετά την αποδημία του γονέα η επικαρπία συνενώνεται με την ψιλή κυριότητα και το τέκνο έχει πλέον την πλήρη κυριότητα του ακινήτου.
Από ελέγχους που έχουν γίνει, αυτή η αλλαγή έχει δηλωθεί μεν στο Ε9 για λόγους ΕΝΦΙΑ, αλλά δεν υπήρχε υποχρέωση να δηλωθεί στο Κτηματολόγιο , με αποτέλεσμα να έχουμε διαφοροποιήσεις στα δικαιώματα επί του ακινήτου, που έχουν καταγραφή στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο.
β) Τακτοποιούμενες επιφάνειες και αυθαίρετα
Το ίδιο συμβαίνει και στις τακτοποιούμενες επιφάνειες και στην τακτοποίηση των αυθαιρέτων.
Οι τακτοποιήσεις αυτές αναγράφονται στο έντυπο Ε9 και στο έντυπο Ε1 στην δήλωση των τεκμηρίων, αλλά δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο με αποτέλεσμα να έχουμε διαφοροποίηση στο τετραγωνικά. Όπως είδαμε παραπάνω αυτές τις διαφορές έρχεται να θεραπεύσει το άρθρο 128 που αναλύσαμε.
Όμως αυτό που δεν μπορεί να θεραπευτεί στην σύγκριση μεταξύ εντύπου Ε9 και Κτηματολογίου είναι οι αυθαίρετοι όροφοι και τα αυθαίρετα κτίσματα γενικά .
Έτσι έχουμε διώροφα ή πολυώροφα κτίρια να φαίνονται στο Κτηματολόγιο ως ισόγεια ή εξοχικά με αυθαίρετα να φαίνονται ως οικόπεδα.
Τα πρόστιμα
ΙΙ. Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α΄ 58)
Αλλαγές επέρχονται με το ίδιο άρθρο (128) και στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, αφού θεσπίζονται πρόστιμα για την μη ενημέρωση
Με το συγκεκριμένο άρθρο ορίζονται πρόστιμα για την μη ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) Ειδικότερα, με την ρύθμιση προβλέπεται ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου, επιβάλλεται πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ εάν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. ως προς τη χρήση αυτού εντός τριών (3) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή εντός δύο (2) μηνών από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης.
Επίσης, προβλέπεται ότι εάν υποβληθεί η δήλωση χρήσης του ακινήτου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ, ενώ εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί από τον μισθωτή ή παραχωρησιούχο του ακινήτου για τη χορήγηση επιδομάτων ή ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, το πρόστιμο περιορίζεται στο ποσό των εκατό (100) ευρώ.
Στόχος είναι η υποχρεωτική ενημέρωση, κύρια από αγρότες, των ενοικιάσεων και δωρεάν παραχωρήσεων , ώστε να γίνεται έλεγχο για τα αγροκτήματα που δηλώνονται ως καλλιεργήσιμα στις δηλώσεις του Ολοκληρωμένου Συστήματος Διαχείρισης και Ελέγχου (ΟΣΔΕ).
Οι αλλαγές στο άρθρο
Στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α΄ 58), περί κυρώσεων για παράλειψη υποβολής ή εκπρόθεσμη υποβολή φορολογικών δηλώσεων και δηλώσεων πληροφοριακού χαρακτήρα και παράλειψη χορήγησης στοιχείων που ζητούνται από τη Φορολογική Διοίκηση, προστίθεται παρ. 6Α ως εξής:
«6Α. Αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α., σύμφωνα με το άρθρο 15Β, ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού:
α) μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή
β) μέχρι το τέλος του δεύτερου μήνα από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης του Εκτελεστικού Κανονισμού (ΕΕ) 2022/1173 της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της 31ης Μαΐου 2022, για τη θέσπιση κανόνων εφαρμογής του κανονισμού (ΕΕ) 2021/2116 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου όσον αφορά το ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης και ελέγχου στην κοινή γεωργική πολιτική (L 183), επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ.
Αν υποβληθεί δήλωση του πρώτου εδαφίου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ στο πρόσωπο αυτό.
Εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται σε αυτόν πρόστιμο εκατό (100) ευρώ.»
Χρόνος έναρξης υποβολής των προστίμων
α) Οι παρ. 1 και 3 εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) έτους 2027 και εφεξής. Τα πρόστιμα της παρ. 4 επιβάλλονται για δηλώσεις ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, με ημερομηνία έναρξης από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά. Με απόφαση του Διοικητή δύναται να μετατίθεται η ημερομηνία του δεύτερου εδαφίου.
β) Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής. Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις δηλώσεις του πρώτου εδαφίου, δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται οι κυρώσεις της παρ. 5 του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
