Τα «κλειστά» ακίνητα αποτελούν διαχρονικό «αγκάθι» του στεγαστικού προβλήματος και η επιστροφή τους στην αγορά αναδεικνύεται σε σημαντική παράμετρο της στεγαστικής πολιτικής της χώρας. Ωστόσο, αυτό που σπάνια εξετάζεται είναι το αχανές απόθεμα ακινήτων που ανήκει στο ίδιο το Δημόσιο ή στους 332 Δήμους.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, υπάρχουν πάνω από 700.000 κατοικίες που παραμένουν κενές ή αδρανείς σε όλη την επικράτεια και σημαντικό ποσοστό αυτών βρίσκεται στην κυριότητα των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, χωρίς όμως να υπάρχει ένας ενιαίος μηχανισμός καταγραφής και διαχείρισης.
Μάλιστα, πολλά από αυτά τα ακίνητα εμφανίζονται αποσπασματικά στο Κτηματολόγιο, στο Ε9 ή σε αρχεία υπηρεσιών, ενώ για μεγάλο αριθμό εξ αυτών δεν υφίσταται καν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Υπάρχουν περιπτώσεις δήμων που στο Ε9 φαίνονται μόλις 100 ακίνητα, ενώ στην πραγματικότητα έχουν στην κυριότητά τους πάνω από 1.500 ακίνητα.
Επιπλέον, ακόμη και αν είναι δηλωμένα τα ακίνητα, δεν υπάρχει επαρκής συντονισμός, καθώς οι δημόσιες βάσεις δεδομένων που αφορούν την ιδιοκτησία, τη χρήση γης και την αξία των ακινήτων παραμένουν κατακερματισμένες: άλλα στοιχεία βρίσκονται στο Κτηματολόγιο, άλλα στους Δήμους, άλλα στην ΑΑΔΕ, και δεν υπάρχει μια συνολική εικόνα.
Η «αχαρτογράφητη» ακίνητη περιουσία του δημοσίου παραμένει αδρανής και χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης, πιέζοντας σημαντικά το ήδη περιορισμένο στοκ ακινήτων της χώρας, και ιδιαιτέρως των μεγάλων αστικών κέντρων.
Την ίδια στιγμή, η ανεπαρκής πληροφόρηση γύρω από τη δημόσια περιουσία θέτει σημαντικά εμπόδια στον αποτελεσματικό σχεδιασμό της στεγαστικής πολιτικής, η οποία συχνά επιχειρεί να αξιοποιήσει δημοτικά οικόπεδα ή υφιστάμενα κτίρια για την ανέγερση κατοικιών με κοινωνικό χαρακτήρα, μια πρωτοβουλία που είναι πολύ δύσκολο να υλοποιηθεί χωρίς να υπάρχει σαφής εικόνα των διαθέσιμων οικοπέδων.
Το εν λόγω πρόβλημα έχει αναδείξει η BluPeak Estate Analytics, σύμφωνα με την οποία η δημιουργία ενός ενιαίου μηχανισμού ελέγχου και χαρτογράφησης αποτελεί το κρίσιμο πρώτο βήμα για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα. Με ένα Εθνικό Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων θα υπάρξει σαφής εικόνα για το τι διαθέτει το Δημόσιο, ποια ακίνητα βρίσκονται σε χρήση, ποια είναι ανενεργά και ποια μπορούν να αξιοποιηθούν.
Τα βασικά «αγκάθια» του στεγαστικού
Το «κοκτέιλ» του στεγαστικού προβλήματος συμπληρώνεται από τη μειωμένη κατασκευαστική δραστηριότητα της Ελλάδας, όπου κατασκευάζεται μόλις μια νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, ποσοστό που αποτελεί το χαμηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Τα πράγματα γίνονται ακόμη χειρότερα αν αναλογιστεί κανείς τις βαθύτερες αιτίες του στεγαστικού προβλήματος στη χώρα μας, όπως την απότομη αύξηση της ζήτησης χωρίς επαρκή προσφορά, την άνιση αύξηση εισοδημάτων και τιμών, τη βραχυχρόνια μίσθωση και τις κενές κατοικίες.
Στοιχεία της Eurostat αποκαλύπτουν πως ένας στους τρεις Έλληνες ενοικιαστές δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του στη στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, ξεπερνώντας κατά σχεδόν τρεις φορές τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Πλέον το κόστος στέγης δεν είναι ένα πρόβλημα που αφορά αποκλειστικά τις ευάλωτες ομάδες αλλά έχει περάσει και στη μεσαία τάξη, αφού οι μισθοί αυξάνονται με πολύ αργούς ρυθμούς, ενώ οι τιμές για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας «τρέχουν».
Σύμφωνα με την έρευνα της Blupeak, από το 2017 έως το 2024, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50%, ενώ σε περιοχές όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη η αύξηση ξεπερνά το 70%. Παράλληλα, η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση έχει μειωθεί περαιτέρω, αφού χιλιάδες ακίνητα διοχετεύονται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης ή μένουν «παγωμένα» λόγω περίπλοκων συνθηκών πολυιδιοκτησίας και γραφειοκρατίας.
Το πρόβλημα οξύνεται ακόμη περισσότερο και από την έλλειψη κατοικιών, αφού η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας έφερε επενδυτική ύφεση στο ελληνικό real estate, προκαλώντας ένα οικοδομικό «κενό» που η αγορά δεν έχει μπορέσει ακόμη να γεμίσει.
Σε συνδυασμό με την σημαντική αύξηση του πληθυσμού των αστικών κέντρων, σήμερα είμαστε αντιμέτωποι με ένα ελλιπές και γερασμένο οικιστικό απόθεμα, που σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ικανοποιήσει τις ανάγκες των πολιτών.
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Prosperty, πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε. Αντιστοίχως, μόλις το 22,7% των ακινήτων θεωρούνται καινούργια, δηλαδή είναι χτισμένα από το 2020 και έπειτα.
Αντιστοίχως, μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο (δεν υπολογίζονται αυτά που χτίστηκαν μετά το 2020), δηλαδή περίπου 10.500 κατοικίες, ενώ τα μη ανακαινισμένα αγγίζουν τα 89.500 σπίτια. Αυτό είναι και μέρος της αιτίας που το 85% των σπιτιών που βρίσκονται σε αγγελία για πώληση ή ενοικίαση μένουν στα «αζήτητα» για 6-24 μήνες.
