Στροφή από τον εφήμερο χαρακτήρα που είχαν μέχρι σήμερα τα στεγαστικά προγράμματα κάνει η κυβέρνηση, σχεδιάζοντας το «Σπίτι μου 3» έτσι ώστε να ενισχύσει με μόνιμο τρόπο τα ελληνικά νοικοκυριά προς την απόκτηση της πρώτης τους κατοικίας, μέσω φθηνότερων στεγαστικών δανείων.
Στο πλαίσιο της νέας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική, η οποία βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση, προτείνεται μεταξύ άλλων η επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου» με στόχο τη διαμόρφωση ενός πιο διαρκούς και βιώσιμου μηχανισμού πρόσβασης νέων και νοικοκυριών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος στην απόκτηση πρώτης κατοικίας.
Το σχέδιο προτείνει τη δημιουργία ενός προγράμματος που θα παρέχει μόνιμες φορολογικές ελαφρύνσεις στα τραπεζικά ιδρύματα της χώρας, όταν αυτά χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους. Ως αποτέλεσμα, το επικείμενο «Σπίτι μου 3» δεν θα εξαρτάται από τους ευρωπαϊκούς πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, ούτε θα έχει προσωρινό χαρακτήρα και προκαθορισμένο προϋπολογισμό.
Αντιθέτως, οι φορολογικές πιστώσεις προς τις τράπεζες θα είναι μόνιμες και τα χαμηλότοκα δάνεια σε επιλέξιμους δικαιούχους θα είναι ενσωματωμένα στη συνήθη τραπεζική διαδικασία. Η πρακτική αυτή βασίζεται σε παρόμοιες ευρωπαϊκές πρακτικές.
Τι αλλαγές προβλέπονται στο νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου»
Η πιο σημαντική διαφορά που προβλέπεται για το «Σπίτι μου 3» σε σχέση με τα δύο προηγούμενα προγράμματα είναι πως τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούνται δεν επιδοτούνται από το κράτος, αλλά οι τράπεζες προσφέρουν απευθείας δάνεια με πιο χαμηλά επιτόκια σε επιλέξιμους νέους και νέες που επιθυμούν να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία.
Ως αποτέλεσμα, το κόστος για αγορά πρώτης κατοικίας θα μειωθεί, χωρίς η στεγαστική πολιτική της χώρας να εξαρτάται από ευρωπαϊκούς πόρους και έκτακτες χρηματοδοτήσεις.
Αντιστοίχως, οι ενδιαφερόμενοι δεν θα χρειάζεται να περιμένουν την προκήρυξη ενός νέου κύκλου, ούτε θα δημιουργούνται τόσο μεγάλες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας, εξαιτίας της απότομης αύξησης της ζήτησης που πυροδότησαν τα προγράμματα «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου 2».
Αξίζει να αναφερθεί πως το «Σπίτι μου 3» σχεδιάζεται σύμφωνα με αντίστοιχες ευρωπαϊκές πρακτικές, όπως το Prêt à Taux Zéro (PTZ) στη Γαλλία, που στηρίζει την απόκτηση πρώτης κατοικίας με άτοκη ή ευνοϊκή χρηματοδότηση για επιλέξιμα νοικοκυριά. Αντίστοιχο εργαλείο είναι το PSLA, που συνδυάζει μίσθωση και σταδιακή απόκτηση κατοικίας.
Η στροφή από τα μέτρα προσωρινού χαρακτήρα κρίνεται απαραίτητη για τη στήριξη της απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας. Σύμφωνα με τη Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα έχει μειωθεί από το ιστορικό υψηλό 77,2% το 2010 σε 69,4% το έτος 2025, γεγονός που το τοποθετεί στον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που διαμορφώνεται στο 68,5%.
Η παρέμβαση στο «Σπίτι μου 3» σχεδιάζεται προκειμένου να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα εργαλεία ενίσχυσης της ιδιοκατοίκησης και μπορεί να συνδυαστεί με άλλες πολιτικές που περιλαμβάνονται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035.
Τα «αγκάθια» του Σπίτι μου 2
Βασικό «αγκάθι» στην εξέλιξη του προγράμματος «Σπίτι μου 2» αποτέλεσε η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών που κρίνονται επιλέξιμες, με αποτέλεσμα να εγκρίνονται μεν οι χρηματοδοτήσεις, αλλά οι εκταμιεύσεις των δανείων να προχωρούν με βραδείς ρυθμούς ή και να ακυρώνονται ολοκληρωτικά, επειδή οι ενδιαφερόμενοι δεν έχουν βρει την κατάλληλη κατοικία.
Σε αυτό το ήδη περιορισμένο εύρος επιλογών προστίθεται και το κριτήριο ηλικίας των ακινήτων, το οποίο έχει ως αποτέλεσμα τα λίγα διαθέσιμα σπίτια που εμπίπτουν στο πρόγραμμα να είναι πολύ παλιά και να χρειάζονται υψηλά ποσά για την ανακαίνισή τους, αποτρέποντας τελικά τους νέους από το να προχωρήσουν σε αγορά.
Τέλος, ίσως το πιο βασικό πρόβλημα που δημιούργησε το επιχορηγούμενο πρόγραμμα είναι πως ανέβασε κατακόρυφα τις τιμές αγοράς αλλά και ενοικίασης κατοικίας, καθώς τροφοδότησε έντονα τη ζήτηση, χωρίς να ενισχύει με κάποιον τρόπο την προσφορά, σε μια ήδη «ασφυκτική» αγορά.
Πάντως, σε επίπεδο υλοποίησης, το πρόγραμμα «Σπίτι μου» συγκέντρωσε υψηλή ζήτηση, με περισσότερες από 40.000 αιτήσεις, εκ των οποίων οι 23.875 έλαβαν προέγκριση και 8.902 έχουν προχωρήσει στο στάδιο της έγκρισης, δεσμεύοντας το 86,54% του προϋπολογισμού του προγράμματος. Το «Σπίτι μου 2» κινήθηκε με ακόμη μεγαλύτερη δυναμική, με τις εγκρίσεις να ανέρχονται σε 15.188 αντιστοιχώντας στο 95,14% του προϋπολογισμού.
Συνολικά, τα δύο προγράμματα έχουν συμβάλλει στην ενίσχυση της στεγαστικής πίστης και στη διευκόλυνση της πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία, παρέχοντας περισσότερα από 20.000 δάνεια σε ωφελούμενους.
Στεγαστικά δάνεια με χαμηλό επιτόκιο
Αξίζει να αναφερθεί πως οι τράπεζες (Eurobank, Εθνική Τράπεζα,Τράπεζα Πειραιώς, Alpha Bank, CrediaBank) προσφέρουν ειδικά προϊόντα για αγορά πρώτης κατοικίας με προνομιακούς όρους, που λειτουργούν συμπληρωματικά στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» και καλύπτουν περιπτώσεις που οι ενδιαφερόμενοι δεν πληρούν τα αυστηρά εισοδηματικά ή πολεοδομικά κριτήρια του προγράμματος.
Σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη, η «παραγωγική» ηλικία των Ελλήνων, στην οποία μπορούν υπεύθυνα να λάβουν και να αποπληρώσουν ένα στεγαστικό δάνειο είναι συχνά μετά τα 35, με αποτέλεσμα το κυβερνητικό πρόγραμμα να μην μπορεί να τους χρηματοδοτήσει.
Απάντηση σε αυτό αποτελούν τα τραπεζικά προϊόντα για αγορά πρώτης κατοικίας, όπου το ηλικιακό όριο αυξάνεται στα 50 έτη και σύμφωνα με τις ίδιες πηγές έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον των πολιτών, τροφοδοτώντας τη στεγαστική πίστη.
