Αλλαγές φέρνει ο νέος τρόπος επιμερισμού του ΦΠΑ σε ακίνητα μικτής χρήσης που προβλέπεται σε απόφαση της ΑΑΔΕ, η οποία βάζει τέλος στον «τυφλό» υπολογισμό με βάση το γενικό ποσοστό pro-rata του κύκλου εργασιών.
Με τον τρόπο αυτό, διαμορφώνεται ένα νέο τοπίο όσον αφορά τον ΦΠΑ των ακινήτων, καθώς επιχειρήσεις που μέχρι σήμερα έχαναν μέρος της έκπτωσης αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να υπολογίζουν τον φόρο με βάση τη χρήση των χώρων τους και όχι τον συνολικό τζίρο. Ετσι, έχουν τη δυνατότητα να εξασφαλίσουν μεγαλύτερες επιστροφές.
Μέχρι σήμερα, όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιούνταν ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ, ο φόρος που επιβάρυνε την απόκτηση, την κατασκευή ή τη βελτίωσή του επιμεριζόταν με βάση τα συνολικά έσοδα της επιχείρησης. Ετσι, δημιουργούνταν στρεβλώσεις, ιδίως όταν η πραγματική χρήση των χώρων δεν αντανακλούσε τη γενική αναλογία τζίρου.
Στο εξής, παρέχεται η δυνατότητα ο επιμερισμός να γίνεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα που χρησιμοποιούνται για κάθε δραστηριότητα. Ο ΦΠΑ που θα εκπίπτει θα υπολογίζεται αναλογικά, με βάση την επιφάνεια που αντιστοιχεί σε πράξεις με δικαίωμα έκπτωσης σε σχέση με το σύνολο των επιφανειών, εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων.
Για τους κοινόχρηστους χώρους εφαρμόζεται η ίδια αναλογία, ενώ σε περίπτωση που ένας χώρος χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης προβλέπεται πρόσθετος επιμερισμός με βάση τον κύκλο εργασιών που παράγεται από το συγκεκριμένο τμήμα.
Ποιοι επηρεάζονται
Η αλλαγή αναμένεται να επηρεάσει κυρίως επιχειρήσεις με σύνθετη δραστηριότητα και μικτή χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων, από ιατρικά κέντρα και εκπαιδευτήρια έως ομίλους ακινήτων και εταιρείες που συνδυάζουν φορολογητέες και απαλλασσόμενες υπηρεσίες, δημιουργώντας ένα πιο δίκαιο πλαίσιο για τον υπολογισμό του ΦΠΑ, το οποίο, ωστόσο, είναι πιο απαιτητικό στην τεκμηρίωσή του.
Η ρύθμιση καλύπτει οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες, ακίνητα που ανεγείρονται με ενιαία οικοδομική άδεια, καθώς και προσθήκες, βελτιώσεις και συναφείς υπηρεσίες που δεν μπορούν να συσχετιστούν αποκλειστικά με μία δραστηριότητα. Στόχος είναι η ευθυγράμμιση του δικαιώματος έκπτωσης με την πραγματική οικονομική λειτουργία του ακινήτου.
Πώς γίνεται η υπαγωγή στο νέο καθεστώς
Προκειμένου να υπαχθούν στο νέο καθεστώς, οι επιχειρήσεις οφείλουν να υποβάλουν Αίτηση – Γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως οικοδομική άδεια ή τίτλο κτήσης και αναλυτικά στοιχεία τετραγωνικών μέτρων. Η αρμόδια φορολογική αρχή εκδίδει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητα των στοιχείων.
Παράλληλα, θεσπίζεται υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά αρχεία, ώστε να παρακολουθούνται ξεχωριστά οι εισροές που αφορούν κάθε δραστηριότητα. Σε περίπτωση μεταβολής της χρήσης του ακινήτου απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχόμενος διακανονισμός ΦΠΑ.
Σημειωτέον, δε, ότι παρέχεται η δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής για μη παραγεγραμμένες χρήσεις, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνταν διακριτοί λογαριασμοί, με προθεσμία υποβολής αίτησης έως τις 30 Απριλίου 2026. Αυτό σημαίνει ότι επιχειρήσεις που θεωρούν ότι αδικήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια μπορούν να επανεξετάσουν τον τρόπο υπολογισμού και, εφόσον πληρούν τα κριτήρια, να διεκδικήσουν επιπλέον έκπτωση ή επιστροφή φόρου.
