Η αγορά ακινήτων παραμένει διαχρονικά ένας από τους πυλώνες της ελληνικής οικονομίας, επηρεάζοντας το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ), το βιοτικό επίπεδο των νοικοκυριών και πολλούς κρίσιμους επιχειρηματικούς τομείς.
Παρά τις αυξήσεις στις τιμές τα τελευταία χρόνια, η ζήτηση για αγορά κατοικίας συνεχίζει να καταγράφει υψηλά επίπεδα, καθώς για ένα σημαντικό ποσοστό Ελλήνων τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν το πιο ασφαλές αποθετήριο αξίας.
Σε διεθνές επίπεδο, ειδικοί δείκτες αξιολόγησης βοηθούν στο να εντοπιστούν τα όρια πιθανής υπερτίμησης στην αγορά, προσφέροντας στους επενδυτές και τους υποψήφιους αγοραστές ισχυρά εργαλεία για τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων.
Ανακύπτει λοιπόν το ερώτημα: ποια είναι η ουσιαστική σημασία της αγοράς ακινήτων για την οικονομία και γιατί είναι επιτακτική ανάγκη να την κατανοούν οι πολίτες; Όπως τονίζει το Κέντρο Χρηματοοικονομικής Υπευθυνότητας, σε συνεργασία με το Εργαστήριο Χρηματοοικονομικής του Τμήματος Οργάνωσης και Διοίκησης Επιχειρήσεων του Πανεπιστημίου Πειραιώς και τη doValue, η ενημέρωση γύρω από τους μηχανισμούς διαμόρφωσης τιμών και τους υφιστάμενους κινδύνους αποτελεί προϋπόθεση για την κοινωνική σταθερότητα. Η κατοικία θεωρείται θεμέλιο της οικογενειακής και οικονομικής ασφάλειας, γεγονός που αποκτά ιδιαίτερη αξία σε περιόδους αβεβαιότητας.
Οι βασικοί πυλώνες της σημασίας της αγοράς ακινήτων
- Οικονομικές και τραπεζικές συνέπειες: Η αγορά ακινήτων τροφοδοτεί την οικονομική δραστηριότητα μέσω εργασιών κατασκευής, συναλλαγών και επενδύσεων, επηρεάζοντας το τραπεζικό σύστημα λόγω του σημαντικού όγκου στεγαστικών δανείων. Μεταβολές στις τιμές αντανακλούν τόσο στον πληθωρισμό όσο και στη συνολική σταθερότητα του χρηματοπιστωτικού κλάδου.
- Αποθήκη πλούτου και επενδυτικό όχημα: Για τον μέσο πολίτη, η αγορά ακινήτων αποτελεί τη σημαντικότερη επενδυτική επιλογή ζωής. Με την τάση να διατηρούν τη μακροπρόθεσμη αξία τους, τα ακίνητα λειτουργούν ως «ασφαλές καταφύγιο» σε περιόδους οικονομικής αστάθειας, ενώ προσφέρουν σταθερές αποδόσεις μέσω ενοικίασης.
- Κοινωνική και οικογενειακή διάσταση: Η ιδιοκτησία κατοικίας συνδέεται βαθιά με την ευημερία και τη σταθερότητα. Επηρεάζει το αστικό περιβάλλον, τη μετακίνηση και προσφέρει πρόσβαση σε βασικές υπηρεσίες, ενισχύοντας τη συνοχή του κοινωνικού ιστού.
- Επιχειρηματικές και αναπτυξιακές προοπτικές: Η αγορά ακινήτων περιλαμβάνει εμπορικούς χώρους, τουριστικά ακίνητα και γη, δημιουργώντας ανάπτυξη μέσω νέων υποδομών και τεχνολογιών, όπως τα «έξυπνα» κτίρια και οι ενεργειακές αναβαθμίσεις.
- Αντανάκλαση οικονομικού κλίματος: Η δυναμική της αγοράς αποτελεί ‘βαρόμετρο’ για την εθνική οικονομία. Η σταθερότητα και η άνοδος εδραιώνουν την εμπιστοσύνη, ενώ η κρίση – όπως της περιόδου 2008 – έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις στο χρόνο.
Η σφαιρική κατανόηση αυτών των παραμέτρων είναι καίρια για επενδυτές, ιδιώτες και φορείς σχεδιασμού πολιτικής, με στόχο τη θωράκιση της ελληνικής αγοράς ακινήτων απέναντι σε μελλοντικές «φούσκες» και κρίσεις.
Διεθνείς δείκτες: Πώς αξιολογείται η αγορά κατοικίας;
Ένα κρίσιμο ζήτημα για τον υποψήφιο αγοραστή είναι αν μια κατοικία είναι υποτιμημένη ή υπερτιμημένη. Ενώ συχνά η προσωπική αίσθηση ή συγκρίσεις με το στενό περιβάλλον επηρεάζουν τις αποφάσεις, διεθνώς αναγνωρισμένοι δείκτες προσφέρουν μια πιο αντικειμενική βάση αξιολόγησης.
Σύμφωνα με το Κέντρο Χρηματοοικονομικής Υπευθυνότητας, δύο βασικοί δείκτες χρησιμοποιούνται ευρέως:
- Δείκτης Τιμής προς Εισόδημα (Price-to-Income Ratio): Καταγράφει τα έτη καθαρού εισοδήματος που απαιτούνται για την αγορά μέσης κατοικίας. Τιμές 3-5 θεωρούνται υγιείς, 6-8 οριακές και άνω του 8 προειδοποιούν για υπερτίμηση. Π.χ. ακίνητο αξίας €200.000 με ετήσιο εισόδημα €20.000 σημαίνει δείκτης 10, δηλαδή υψηλό κόστος σε σύγκριση με το εισόδημα.
- Δείκτης Τιμής προς Ενοίκιο (Price-to-Rent Ratio): Συγκρίνει την τιμή πώλησης με το ετήσιο ενοίκιο. Από 10 έως 15 ενδείκνυται η αγορά, 16 ως 20 θεωρείται ισορροπημένη σχέση, ενώ πάνω από 20 ευνοείται η ενοικίαση. Ο δείκτης συνδέεται άμεσα με την ετήσια απόδοση της επένδυσης.
Αν και οι δείκτες αυτοί δεν υποκαθιστούν τις ατομικές ανάγκες του κάθε αγοραστή ή επενδυτή, αποτελούν πολύτιμα εργαλεία για τη στήριξη αποφάσεων βασισμένων σε δεδομένα, συμβάλλοντας στην αποφυγή ακραίων φαινομένων όπως οι ‘φούσκες’.
Επίσημοι δείκτες για την ελληνική αγορά ακινήτων
Στην Ελλάδα, πληθώρα αξιόπιστων δεικτών παρέχουν συστηματική εικόνα για τις τάσεις, τις τιμές και την αναπτυξιακή δυναμική της αγοράς. Οι σημαντικότεροι εξ αυτών είναι:
- Δείκτης Τιμών Κατοικιών – Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ): Ο πλέον αναγνωρισμένος και θεσμικός δείκτης, προσφέρει τριμηνιαία στοιχεία για νέες και παλιές κατοικίες ανά γεωγραφική περιοχή, καθώς και για ενοίκια και επαγγελματικά ακίνητα.
- Εμπορικοί Δείκτες Real Estate – ΕΛΣΤΑΤ & ICAP: Περιλαμβάνουν στατιστικά για νέες οικοδομές, οικοδομικές άδειες και αξίες κατασκευών· κρίσιμα μεγέθη για την εκτίμηση της οικοδομικής δραστηριότητας.
- Δείκτες Επενδυτικής Ζήτησης – Enterprise Greece, Golden Visa Stats: Καταγράφουν τις ξένες επενδύσεις μέσω προγραμμάτων Golden Visa και αναδεικνύουν περιοχές με ιδιαίτερη ζήτηση, όπως τα νότια προάστια της Αθήνας και νησιωτικά συγκροτήματα.
Η αγορά ακινήτων λειτουργεί ως καθρέφτης της ευρύτερης οικονομικής υγείας μιας χώρας. Σε περιόδους ανάπτυξης, ενισχύει την εμπιστοσύνη και δημιουργεί νέες ευκαιρίες. Αντίθετα, σε φάσεις κρίσης, η σταθερότητά της είναι καθοριστική για την προστασία των νοικοκυριών, των επενδυτών και της συνολικής σταθερότητας του χρηματοπιστωτικού συστήματος.
Η ενημέρωση πάνω σε κρίσιμους δείκτες, ο εντοπισμός των μοχλών που διαμορφώνουν την αγορά καθώς και η προσαρμογή σε νέες τεχνολογικές και περιβαλλοντικές απαιτήσεις, μπορούν να συμβάλλουν στη διατήρηση μιας υγιούς και βιώσιμης ανάπτυξης. Σε μια εποχή όπου η πρόσβαση στη στέγη είναι στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου, η ενημέρωση και η υπεύθυνη λήψη αποφάσεων αποτελούν τις καλύτερες εγγυήσεις για μια αγορά ακινήτων με σταθερά οφέλη τόσο για την οικονομία όσο και για την κοινωνία.
