Μετά από μια σχεδόν οκταετή περίοδο συνεχούς και αδιάκοπης ανόδου, η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται να εισέρχεται σε ένα στάδιο όπου η πολυαναμενόμενη διόρθωση δεν είναι πλέον απλώς πιθανή, αλλά μάλλον αναπόφευκτη.
Το ξέφρενο ράλι τιμών που παρατηρήθηκε τα τελευταία χρόνια έχει φέρει τους πολίτες σε μια οριακή κατάσταση, καθώς η διαρκής αύξηση των τιμών ενοικίων και κατοικιών γίνεται ολοένα και πιο δυσβάσταχτη, ενώ η αγορά παρουσιάζει ενδείξεις υπερθέρμανσης και στασιμότητας.
Η στεγαστική κρίση που πλήττει τη χώρα μας σήμερα έχει βαθιές κοινωνικές και οικονομικές προεκτάσεις. Η ενοικίαση έχει μετατραπεί σε μια από τις μεγαλύτερες επιβαρύνσεις για τα νοικοκυριά, καθώς οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται διαρκώς, συχνά σε επίπεδα που πολλοί θεωρούν εξωπραγματικά ακόμα και για παλιά και μικρά ακίνητα.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, μόνο τον Μάιο του 2025 τα ενοίκια σημείωσαν αύξηση κατά 10,9%, ενώ ο ευρύτερος κλάδος της στέγασης παρουσίασε αύξηση 6%. Τα στοιχεία αυτά αντικατοπτρίζουν με σαφήνεια το βάρος που επωμίζονται οι πολίτες, ενώ ταυτόχρονα αναδεικνύουν την αγορά ακινήτων ως έναν από τους μεγαλύτερους κινδύνους για τη σταθερότητα της ελληνικής οικονομίας και κοινωνίας.
«Κρίση προσιτότητας της κατοικίας»
Η έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για το Ευρωπαϊκό Εξάμηνο επιβεβαιώνει αυτό το πρόβλημα, χαρακτηρίζοντας την Ελλάδα ως χώρα που αντιμετωπίζει «κρίση προσιτότητας της κατοικίας» (housing affordability crisis).
Η Κομισιόν τονίζει την ανάγκη υιοθέτησης μιας ολοκληρωμένης και μακροπρόθεσμης στρατηγικής που θα περιλαμβάνει την ακριβή χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών και των στεγαστικών αναγκών, λαμβάνοντας υπόψη και τις περιφερειακές ιδιαιτερότητες. Μόνο έτσι θα μπορέσει να εξασφαλιστεί η οικονομικά προσιτή στέγαση και να αντιμετωπιστούν συστηματικά οι προκλήσεις που προκαλεί η σημερινή κατάσταση.
Τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ»
Ωστόσο, οι πολιτικές που εφαρμόζονται έως τώρα έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα. Τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ» και η επιδότηση ενοικίου, που προβλέπεται να ξεκινήσει το Νοέμβριο του 2025, αποτελούν αποσπασματικές λύσεις, οι οποίες δεν αρκούν για να ανακόψουν την ταχεία αύξηση των τιμών και την επιδείνωση των συνθηκών στέγασης. Αντίθετα, η αγορά συνεχίζει να εμφανίζει σταθερά αυξανόμενες τιμές, με την τετραετία 2021-2025 να σημειώνει άνοδο 22,6% στις τιμές κατοικιών και 21,5% στα ενοίκια, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
Ένα ακόμη ανησυχητικό φαινόμενο είναι η αύξηση των ανείσπρακτων ενοικίων, που μέσα στο 2024 ανέβηκαν κατά 23%, δείχνοντας τις αυξανόμενες δυσκολίες που αντιμετωπίζουν νοικοκυριά να ανταποκριθούν στις οικονομικές τους υποχρεώσεις. Αυτό το στοιχείο υπογραμμίζει την ευρύτερη κοινωνική κρίση που συνοδεύει τη στεγαστική κατάσταση και τις επιπτώσεις της στην καθημερινότητα και την ευημερία των πολιτών. Ταυτόχρονα, η δομική φύση του προβλήματος γίνεται εμφανής από τη σημαντική πτώση της ιδιοκατοίκησης, η οποία μειώθηκε από 84,6% το 2005 σε μόλις 69,6% το 2023. Η μείωση αυτή υποδεικνύει την αυξανόμενη εξάρτηση από την ενοικίαση, γεγονός που σε συνδυασμό με το συνεχώς περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, δημιουργεί ένα εκρηκτικό μείγμα. Η αγορά υποφέρει από έλλειμμα περίπου 200.000 κατοικιών, που δεν καλύπτεται ούτε από την απουσία έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών, η οποία επηρεάστηκε σημαντικά από την απόφαση του ΣτΕ για τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό.
Τιμές… Ευρώπης
Οι τιμές στην Αττική έχουν φτάσει σε επίπεδα που ανταγωνίζονται μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, με τη μέση τιμή ενοικίασης να πλησιάζει τα 12 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, και ένα μικρό διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας να φτάνει τα 583 ευρώ. Σε μια χώρα όπου το εισόδημα των νοικοκυριών δεν έχει αυξηθεί ανάλογα, αυτές οι τιμές γίνονται δυσβάσταχτες για τη μεγάλη πλειονότητα των πολιτών.
Περαιτέρω, τα στοιχεία της Eurostat για το 2024 δείχνουν ότι οι Έλληνες ξοδεύουν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τις δαπάνες στέγασης, ποσοστό που είναι το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση και σχεδόν διπλάσιο από τον μέσο ευρωπαϊκό όρο που κυμαίνεται στο 19,2%. Ενώ σε ευρωπαϊκό επίπεδο η τάση αυτή παρουσιάζει σταδιακή μείωση, στην Ελλάδα παρατηρείται αύξηση, γεγονός που υπογραμμίζει τη σοβαρότητα και τη διάρκεια της κρίσης.
Η αγορά ακινήτων, μετά από μία δεκαετία συρρίκνωσης και σταθεροποίησης, βρέθηκε τα τελευταία χρόνια σε κατάσταση υπερθέρμανσης, με τις τιμές να αυξάνονται κατά μέσο όρο 9,3% ετησίως την περίοδο 2020-2024, σύμφωνα με την Κομισιόν, έναντι 4,9% στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Αυτή η δυναμική έχει πλέον φέρει πολλούς πολίτες στα όριά τους, με χιλιάδες νοικοκυριά να αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εύρεση κατοικίας και την εξασφάλιση προσιτής στέγης.
Ετήσια άνοδος 5,6% στα ενοίκια
Οι δύο τελευταίες εκθέσεις του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς επιβεβαιώνουν την ανοδική τάση στις τιμές των ενοικίων, με αύξηση 5,6% πανελλαδικά και 7,6% στην Αττική το 2023-2024, ενώ τα ενοίκια συνεχίζουν να καλπάζουν με τον πληθωρισμό του Μαΐου 2025 να καταγράφει νέα αύξηση 10,9% σε σχέση με τον προηγούμενο χρόνο.
Συνολικά, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται σήμερα σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι. Η συνύπαρξη της διαρκούς ανόδου των τιμών, του περιορισμένου αποθέματος κατοικιών, των δυσκολιών στην πρόσβαση σε προσιτή στέγη και της αποσπασματικής πολιτικής αντιμετώπισης δημιουργεί ένα εκρηκτικό κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα. Η επερχόμενη διόρθωση, πιθανώς αναπόφευκτη, θα πρέπει να συνοδευτεί από ριζικές παρεμβάσεις, με στόχο την ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, τη στήριξη των νοικοκυριών και τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων,
προκειμένου να αποτραπούν σοβαρές κοινωνικές και οικονομικές αναταραχές.
